Nipardosym žamie ušsinėčems.
Vat prieš kelias dienas tik parašiau, kaip įdomi situacija su chruščiovkėmis gali sulaužyti užburtą ratą, kuris stabilizuoja NT kainas neadekvačiame lygyje (burbulas visada reiškia, kad kažkoks ciklinis procesas veikia). Tąsyk nerašiau apie patį to užburto rato veikimą (nes rašiau tik apie vieną iš jo sulaužymo mechanizmų), bet jis, labai grubiai imant, atrodo maždaug toks: kol NT kainos aukštos, tol žmonės neįperka, kol jie neįperka, tol reali paklausa yra maža, o kol paklausa maža, tol ir pasiūla nedidelė, o kol pasiūla nedidelė, tol rinkoje konkurencija silpna, o kol ji silpna, tol pelnų didinimas gali būti spekuliatyvus, o kol rinka lieka spekuliatyvia, tol NT kainos lieka aukštos (beje, čia dar galim pažiūrėti į paskolų rinką ir tenai gal ir vėl atrasim kokį nors užburtą ratą, susijusį su NT kainų didumu: ratai mėgsta jungtis tarpusavy).
Potencialus chruščiovkių kainų kritimas tokį užburtą ratą sulaužytų bukai, grubiai ir negailestingai: neįmanoma palaikyti aukštų kainų, jei dešimtys tūkstančių butų savininkų užverčia rinką pigiai ir kuo greičiau parduodamais senais butais. Čia net nesvarbu, kad tų senų butų savininkai norės pirkti naujus butus – rinkoje prasidedantis bardakas tiesiog tampa destabilizaciniu faktoriumi, dėl kurio užburtas ratas (o tuo pačiu ir burbulas) negali laikytis.
Bet šiaip jau NT rinka ir ten veikiančios įmonės yra tikras visokių užburtų ratų ir neigiamų ciklų kratinys – kartą, su kolegomis paviršutiniškai analizavę įprastą vidutinės vietinės NT įmonės veikimo modelį, atradom tų ratų bent kokius 5, ir tai neskaitant bendrų rinkos neigiamų ciklų. Kaip pvz.:
- Kol NT įmonės statybininkams moka mažus atlyginimus ir juos apgaudinėja, tol pastarieji dirba prastai, o patirtį turintys stengiasi Lietuvoje nedirbti
- Kol statybininkai dirba prastai, projektai nuolat vėluoja, būna daugybė broko, kurį tenka perdarinėti ir projektai turi nuolatines perteklines išlaidas
- Kol išlaidos perteklinės, tol pajamos per mažos ir įmonės nesugeba samdytis gerai dirbančių statybininkų
- Kol nesugeba samdytis gerai dirbančių statybininkų, tol darbai atliekami prastai, pavėluotai ir t.t., o patirtį turintys statybininkai išvis stengiasi Lietuvoje nedirbti
Arba va, kitas variantas, susijęs su projektų valdymu ir gerai žinoma apsibankrutavimo praktika:
- Kol įmonės patiria perteklinius nuostolius, tol joms labai svarbu tuos nuostolius permesti į bankrotus
- Kol yra tokios makliavonės su bankrotais, tol neįmanoma turėti stabilios procesinės ir projektinės aplinkos
- Kol procesinis ir projektų valdymas yra kiauras, tol įmonės patiria neadekvačius nuostolius
Panašių užburtų ratų NT įmonėse yra krūvos. Ir kiekvienas, beje, riebiai didina galutinę NT savikainą*, nes bet kuris užburtas ratas resursus naudoja savo reikmėms, o ne tam, kam reikia. Bet čia pažiūrėkim iš šono: o kokia bendra priežastis, dėl kurios tie užburti ratai veikia? Iš esmės, galime tarti, kad ta bendroji priežastis – tai visuotinai įsigalėjęs bardakas, tapęs visiška norma.
Dabar pažiūrėkime į paprastąjį būdą, kaip tą bardaką pašalinti: ogi atsivežti įmones su visais valdymo metodais, vadovais, etc., iš užsienio, kur nėra tokio bardako. Ir dabar pažiūrėkime, kas labiausiai tam trukdo.
Ogi taip – žemės Lietuvoje normaliais būdais užsieniečiai įsigyti negali. Kol jie negali įsigyti žemės, tol jie negali sau patogiais būdais užsiimti statybomis ir NT valdymu, o kol jie to negali, tol jų įtaka yra nykstamai maža, o kol jų įtaka nykstamai maža, tol vietinių NT įmonių lobizmo įtaka lemia, o kol šioji lemia…
Kaip manote, ar tai dar vienas užburtas ratas ar visgi ne? ES kol kas leido dar pratęsti tą ribojimą dėl žemės įsigijimo. O kai jis baigsis, po truputį ateis liūdnos dienos NT kontoroms. Gal ne visoms, o tik toms, kurios nesugebės persitvarkyti. Kitaip tariant – beveik visoms.
———-
* Čia vienas lotuliukas: keletą kartų esam bandę su kolegom skaičiuoti praktines NT savikainas: butų atveju netgi labai grubiai skaičiuojant, jos yra apie du-tris kartus užkeltos, lyginant su norma (vėlgi, tai dydis, kuris irgi šį tą sako apie burbulo stabilizacijos priežastis). Dėl ko? Ogi dėl neįtikėtinai prasto darbų organizavimo ir nesuvokiamai masinio broko, kurį reikia N kartų perdarinėti. Čia jums dar vienas paaiškinimas, kodėl burbulas vis nebliūkšta: savikainos yra absoliučiai neadekvačios, o kol nėra rimtesnės konkurencijos, tol niekas nepriverčia keisti įsigalėjusių praktikų. Kaip pvz., vienas pažįstamas paties NT kainų piko metu pasistatė nuosavą namą, kurio galutinė metražo savikaina su pilna apdaila gavosi kone dvigubai mažesnė nei pigiausių butų be apdailos. Ir medžiagas rinkosi ne pigiausias. Tiesiog gerus statybininkus rado ir darbus prižiūrintį seną brigadininką rado, kuris organizavo. Brigadininkui mokėjo berods apie 3-4klt už savaitę – tiesiog už priežiūrą. Tai vat šitaip ir sutaupė.
Rokiškis Rabinovičius rašo jūsų džiaugsmui
Aš esu jūsų numylėtas ir garbinamas žiurkėnas. Mano pagrindinis blogas - Rokiškis Rabinovičius. Galite mane susirasti ir ant kokio Google Plus, kur aš irgi esu Rokiškis Rabinovičius+.
- Web |
- Google+ |
- More Posts (1489)
Teko įmerkt uodegą su statybom.
Imho, Lietuvoje bėda net ne „Kol NT įmonės statybininkams moka mažus atlyginimus ir juos apgaudinėja, tol pastarieji dirba prastai“.
Problema ta, kad nesvarbu kiek mokėsi, labai didelė tikimybė broko. O tikrint visur, viską ir visada reik daug laiko, išmanymo ir kantrybės. Arba samdyti patikimą brigadininką. Iš 10 dirbusių „komandų“ gal tik porą rekomenduočiau kitiems besistatantiems. Nes kai atvažiuoja „a va aš čia nūūū, savaitės kursūs baygeu, tai dabar aš super katilinių specas“.
O algas keliant, algos didumu vėl pritrauks ne tik pačius geriausius.
Čia tiesiog viena iš krūvos bėdų, kurios veikia cikluose. Ciklai, ciklai ir ciklai.
Tiesa, dėl algų didumo -- nereikia tikėtis, kad ciklinės problemos gali išsispręsti per vieną iteraciją. Jei jos sprendžiamos įprastu būdu, tų iteracijų reikia daug. Ir tai ne iki galo išsispręs.
Lietuvoje su statybininkais (ir ne tik su jais) pagrindinė problema yra ne kvalifikacija ir net ne atlyginimai. Pagrindinė problema yra darbo kultūra: požiūris į klientą, požiūris į technologinius reikalavimus, požiūris į darbą apskritai. Pvz lietuviai statybininai labai mėgsta visokias savavališkas „optimizacijas“, „racionalizacijas“ ir pan, nors puikiai žino technologinius reikalavimus, bet kažkodėl nusprendžia, kad jie asmeniškai „žino“ geriau: per kiek laiko sustings betonas, kokio storumo turi būti gegnės, kokiame aukštyje nuo grindų turi kabėti radiatoriai ir aibė kitų smulkesnių ar stambių dalykų. Jeigu tik neprižiūrėsi -- būtinai padarys savaip, nors viskas buvo smulkiai paaiškinta. Ir visada skuba nusimuilinti, pamiršę prikalti paskutini plintusą ar prisukti kokį varžtą. Elementarus negerbimas -- nei kliento, nei savojo amato apskritai.
Galbūt yra kažkokių esminių kliūčių, bet tokiems dalykams turėtų įvesti privalomą veiklos draudimą. Išsispręstų visa eilė problemų ir įmonių-feniksų aka padariau-dingau.
Taip, draudimas būtų labai daug kam sprendimas. Ir pataisytų bėdas, kurios vis kartojasi su tais bankrotais, kur firma pastato, parduoda, susibankrotina, atsakingų nelieka, o tie patys žmonės tą patį daro toliau.
Jo, o dabar klausimas, iš kur tokia darbo kultūra? Ogi iš tur, kad įprasta mokėti iš anksto, todėl gali jie nusimuilinti. O kodėl įprasta mokėti iš anksto? O todėl, kad kitaip nepasamdysi. O kodėl kitaip nepasamdysi? O todėl, kad NT firmos pačius statybininkus apknisinėja. O kodėl tuos statybininkus apknisinėja? O todėl, kad trūksta pinigų, pripratusios nesuvaldyti, pripratusios, kad visvien blogai padarys, etc.. O kodėl pripratusios? Ogi dėl tos darbo kultūros…
Taip, čia yra dar vienas ratas. Beje, dar truputį pašvarinę jį, galim gauti visai kultūrinį ratą, nes pas NT įmones su organizacine kultūra ne geriau, nei pas pačius statybininkus.
Žodžiu, krūvos užburtų ratų.
Kažkas šioje gražiai pateiktoje teorijoje netaip.
Turiu omeny tą dalį, „kol NT kainos aukštos, tol žmonės neįperka [..] kol paklausa maža, tol ir pasiūla nedidelė“.
Bet kuris ekonomistas pasakytų -- „jei žmonės neįperka, tai pasiūla turi eiti žemesnių kainų link“, tada atsiras ir didesnė paklausa. Bet kainos nekrinta.
Gal ratas užstrigo tame, kad butas daugeliui lietuvių yra DAUGIAU nei prekė ?
Pagal statistiką apie 90% lietuvių yra nuosavo būsto savininkai (mūsų šlovinamuose vakaruose šis procentas vos siekia 50%). Kokie 3-4% (tas natūralus vegetuojančių amžinų bedarbių sluoksnis) apie būstą net nesvajoja, na, ir dar likę 6% yra NT spekuliantai, vieninteliai, būstą laikantys tik preke.
Esant tokiai situacijai -- KAS galėtų būti tas veiksnys, galintis paveikti statistinio lietuvio sąmonę taip, kad jis imtų pardavinėti „savo senatvei“ laikomą amžinatilsį bobutės butą chruščiovkėje ? NT mokestis ? Dar didesnės šildymo kainos ?
Panašu, kad vaikščiosim šiame rate tol, kol nepasikeis karta.
Kažkur berods diskusijose buvo, man rodos, ankstesniame straipsnyje apie šitą reikalą. Ne mentalitetai čia esmė, nes ten, kur lemia pinigai, mentalitetai nelemia.
Negana to, kur yra pirkimas, o ne nuoma, vienu tarpininku yra mažiau, o taip pat nėra aptarnavimo sąnaudų, t.y., nenuomojamas, o nuosavas būstas yra pigesnis. Kitaip tariant, nuosavybiškumas turėtų kainas mažinti, o ne didinti.
O dėl to, kas priverstų pardavinėti tą butą chruščiovkėje -- apie tai ir buvo praeitas straipsnis.
Tai kad žemės Lietuvoje įsigyti negali tik užsienio fiziniai ir (čia dabar jau tiksliai nežinau) juridiniai asmenys, tačiau kuo puikiausiai gali Lietuvoje įregistruotas juridinis asmuo, kurio akcininkai yra užsienio fiziniai arba juridiniai asmenys. Klausimas tik kaip sudėtinga yra yra įkurti įmonę ir pritaikyti užsienyje sukauptą patirtį ir paleisti tuos pačius procesus. Man kažkodėl atrodo, kad turint Rokiškio parodytas perspektyvas (praktiškai nėra lygiaverčių konkurentų) ir pradinį kapitalą, tikrai nesunku. Bet nepadaro.
Aš asmeniškai žinau grupelę Norvegų, kurie užsiimdami žemės ūkiu savo šalyje nusprendė investuoti į žemes Lietuvoje (ar tai norėdami ūkininkauti, ar tiesiog nuomoti ir laukti, kol pabrangs) ir nusipirko jų čia tūkstančius hektarų be jokių problemų -- tiesiog susirado lietuvį partnerį ir įkūrė įmonę.
Taigi aš vis dėl to manau, kad nelabai tiems užsienio rangovams mes esame įdomūs.
Šiaip tai jo, realiai tai ne vien tas draudimas čia problema. Tiesiog šiaip nutariau padirginti sąmones. Kita vertus, lengvas žemės pirkimas-pardavimas užsienio piliečiams yra svarbus veiksnys, nes nukrenta šiokie tokie barjerai.
O realūs NT barjerai išties yra visai kitur -- korupcija čia pagrindinis faktorius. Masinė, visur iškerojusi korupcija.
Pataisykit, jei klystu, bet rodos draudimas įsigyti žemę taikomas tik užsieniečiams-fiziniams asmenims? Šis draudimas irgi daugiau butaforinis ir atbaido nebent smulkius ūkininkus ir kitus fizinius asmenis, norinčius žemės savo asmeninėms reikmėms. Tai žinoma irgi nėra gerai, bet verslo tikslais žemės problema sprendžiama būdu paprastuoju -įkuriant LT UAB’ą ir perkant žemę ir joje vystant NT projektus vienodomis sąlygomis su LT čiabuviais. Bent jau praktikoje esu ne kartą susidūręs su LT įsteigtais UAB’ais 100% priklausančiais užsienio piliečiams ir su NT ar žemės sklypų portfeliuku. Tik tada anie susiduria su tomis pačiomis bėdomis kaip bet kurie LT fiziniai ar juridiniai rezidentai dėl teritorijų planavimo, paveldosaugininkų reketo ir to paties statybininkų mentaliteto. Dar vienas dalykas -- jei kalbam apie NT projektus, retas turbūt atvejis, kad fizinis asmuo (ar tai būtų užsienietis, ar LT pilietis) tiesiogiai pirktų žemę ir tiesiogiai, o ne per įmonę, ir statytų NT objektus pardavimui/nuomai, nes nelabai kas nori asmeniniu turtu rizikuoti. Tai gal vis tik labiau ne populistinis draudimas įsigyti žemę čia tuos ratus sukuria, bet jau minėtas neefektyvus projektų valdymas bei visiška subinė su biurokratine statybų puse ir korupcija.
Taip. Pripažįstu, mano nevykusi provokacija čia su tom nuosavybėm.
Realiai nekonkurencingą situaciją garantuoja korupciniai faktoriai. Ir ten irgi užburtas ratas: kadangi NT statybos neša didelius kyšius, tai į jų kontrolę tuntais lenda korupcionieriai. Kadangi į tai tuntais lenda korupcionieriai, tai reiškia didelius barjerus ir atitinkamus kyšius.
Šiaip mūsiškiai turi „vietinį“ pranašumą -- juodąją apskaitą. Taigi užsieniečiai vadybos efektyvumo dėka susimažinę kaštus, nedaug pasieks mažesnę realią savikainą, nes sąžiningai mokėdami mokesčius patirs išlaidų, kur sutaupo mūsų bendrovės mokėdamos algas vokeliuose ir kombinuodamos su PVM. Taigi didesnio konkurencinio pranašumo nelabai jie įgys 🙂
Ponuli, daugiau, kaip 25 procentų statybų bendros vertės nuslėpti neįstengs. Tačiau tie nuslėpti 25 procentai užtikrina, kad efektyvi vadyba bus neįmanoma, kas reiškia kokius 10 kartų didesnius praradimus.
Čia, beje, vėl užburtas ratas: kai įmonė slepia mokesčius ir makliavoja, ji gauna bardaką, kuriame negalima panaudoti efektyvios vadybos, o to pasekoje turi perteklių išlaidų, dėl kurių tenka slėpti mokesčius.
Arba dar vieną užburtą ratą galim prisiminti iš to pat statybų sektoriaus: statybininkai masiškai vagia, bet jų nesigauna persekioti, nes atlyginimai vokeliuose. O kai atlyginimai vokeliuose, tai ir vagia masiškai, nes ir nepatenkinti yra, ir žino, kad nepersekios jų per daug.
O bendru atveju makliavonių sukeliamos problemos būna didesnės, nei makliavonių duodami išlošimai.
Diskusijos diskusijomis, bet kaip rasti išeitį? Apie tokius ciklus (na, tai vadindavau tiesiog „užburtais ratais“) svarstydavau dar neatradęs Rokiškio ir commonsense. Ir čia galima praktiškai bet kurioje srityje sugalvoti tokius ciklus.
Tik kokia nauda iš to ir ką daryti, kad tai baigtųsi?
Ciklus galima surasti tik šlubuojančiose sistemose ir tai ne visose. Nėra jie toks jau dažnas dalykas, tačiau kai jau atsiranda, tai užveikia visus, nes gyvuoja, suėsdami visus resursus.
Toje nuorodoje, kur apie įsidarbinimą ir užburtus ratus, rašiau apie tai, kaip jie naikinami ir kodėl. Esmė čia paprasta: jau kai užburtas ratas yra, tai ne tiek svarbu ką gerinti, o svarbu laužyti jį. Ir net nesvarbu, per kurią grandį -- jei tik ratas sulaužomas, resursų atsilaisvina pakankamai, kad galima jais būtų kompensuoti neigiamus efektus.
O kaip su pastatų aukštingumu. Bent jau Kaune nauji daugiabučiai dažniausiai tebūna tik 3-5 aukštų. Nebūtų paprasčiau statyti tarkim iškart kokius 20 aukštų? Juk vis tiek tas pats sklypas, tas pats detalusis planas, tos pačios komunikacijos ir t.t? Ar taip nesigautų mažesnė buto kaina?
O vat sunku spręsti, kaip čia aukštingumas veikia -- Vilniuje pilna naujų aukštesnių pastatų. Kita vertus, kai išlaidos dėl nekokybės yra neadekvačios, sutaupymai iš didesnio aukštingumo gaunasi žymiai menkesniais.
Žiūrint į civilizuotą vakarų europą aukštų daugiabučių kaip tik atsisakoma arba juose gyvena visokie labdariniai žmonės.
Vat čia ir susiduriam su įdomumu: esant rinkos stabilizacijai, gyvenamojo būsto vieneto prieinamumas gaunasi maždaug maždaug tas pats, tačiau turtingose šalyse įprastu būstu tampa nuosavas namas, o biednesnėse -- tiesiog mažas kambariukas kokioje nors kartonkėje.
O galbūt mums kaip tik derėtų statybose ieškoti ne prabangos, o būtent to pigiausio varianto kuris būtų prieinamas daugumai?
Visos rinkos optimizuotis linkusios taip, kad už mažiausią kainą pasiūlytų kuo daugiau prekių, geriausiai pritaikytų pagrindiniam klientų segmentui. Aišku, jei nėra faktorių, kurie šitą reikalą palaužtų.