Visa posovietinė erdvė pilna klaikių blokinių namų, kurių sienose gyvena tarakonai ir pelės. Lietuva niekada nebus graži, kol joje bus krūvos šitų šlykščianamių.
Vat čia jums sąmokslų teorijų kašikėlin toksai pamąstymas, kurį gavau sykį iš pono R.K., katrą jau esu jums minėjęs kadaise. Jis tarpais vis mesteli velniškai įdomių minčių. Ir vat čia – tokia mintis apie kai kuriuos stambesnio masto faktorius, kurių dauguma nepastebi, nes kaip žinia, kai medžių daug, tai per juos dažnai nesimato miško.
Imkim nesigilindami už faktą, kad vidutinė butų kaina Vilniuje krizės pradžioje buvo išpūsta gal net 5 kartus (berods esu tai kadaise rašęs – tas skaičius gaunasi, ir skaičiuojant iš nuomos atsipirkimo, ir skaičiuojant iš potencialių pirkėjų pajamų bazės – metodai pasaulyje gana atidirbti ir realistinius dydžius duodantys). Dabar tas išpūtimas yra gerokai kritęs, sakykim, iki kokių 3 kartų. Bet kritimas sustojo, kažkaip netgi stebėtinai keistai*.
O vat čia ir žiūrėkim į tokį dalyką: koksai butų ūkis Lietuvoje ir ypač didesniuose miestuose, pvz., Vilniuje? Ogi fufelinis. Chruščiovkės**, kurias reikia masiškai griaut, bet kurių niekas nesiruošia griaut, nes nesiruošia ir viskas. Ir negriaus. Tačiau kai jų atitarnavimas jau artėja prie ribos, tai gaunasi taip, kad niekas jų nenori pirkti jau ir dabar. Ir juo labiau ateity. Ir joksai bankas nenorės padenginėti paskolų tais butais, kurių projektinio tarnavimo laiko kai kuriems namams teliko kokie 10 ar 20 metų***, t.y., kur paskolos gale tas namas gali būti imtas ir nugriautas.
Iš to seka, kad visokių chruščiovkių ir kitokių blokinių butų kainos, kurios jau dabar krito labiau, nei bet kokių kitų, kris dar labiau. Ir kris dargi taip, kad maža nepasirodys niekam. O tuo tarpu bankų paskolų grąžinimo periodai tokių butų pirkėjams tiktai mažės, kas reiškia, jog perkant butą chruščiovkėje, reiks mokėti didesnį mėnesinį mokestį bankui, nei perkant butą naujame name. Tai dar smarkiau mažins tokių senų butų poreikį, o tuo pačiu – ir jų kainas.
Chruščiovkės ir panašūs blokiniai namai jau baigia atitarnaut. Jų yra begalės. Ir jų kainų kritimas gali nusitempti butų kainas į tokį dugną, kuris bus duobė, net lyginant su neišpūstomis NT kainomis. Atsimenate kas nors kokius gal 1998 ar kokius ten metus, kai butą Vilniuje galima buvo nusipirkti už kokius 20 tūkstančių litų? Vat toksai yra NT kainų kritimo potencialas (pridėkim dar tai, kad nuo tų laikų butų poreikis smarkiai sumažėjo, nes naujų namų dabar gerokai daugiau, o žmonių – gerokai mažiau).
O toksai kritimo potencialas reiškia, kad bankams gali pareiti blogos dienos, nes paskolas dengiančio NT vertė gali nukristi tiek, kad pas juos teliks nelikvidžių paskolų paketai su nelikvidžiu NT.
Taigi, ką reikia daryti, kad bankams neateitų blogos dienos? Ogi daryti kuo platesnę senų namų renovaciją, kad tos kainos nekristų, o tarnavimo laikas prasitęstų. Tokia renovacija turėtų išgelbėti ne tik bankus, bet ir prastai gyvenančias NT kompanijas (kad tos turėtų darbo), ir netgi naujesnio NT savininkus. Pastariesiems chroščiovkių kainų kritimas reiškia naujų butų kainų kritimą.
Turint omeny, kad jau ir taip NT segmentas yra prastoje padėtyje, o dėl tragiško projektų valdymo jų savikainos yra porą kartų didesnės, nei gali būti, o dar gręsia NT mokesčiai, kurie savaime skatintų ne laikyti NT iki geresnių laikų, o greičiau parduoti, o tai, savo ruožtu, skatintų staigų kainų normalizavimąsi, tai čia turim tokį balaganą, kad nauja vietinė krizė gali bumptelt staiga ir įspūdingai.
O dabar užduokime sau klausimą, ar valdžia turi tiek pinigų, kad renovacijas galėtų vykdyti pakankamai sparčiai, kad balaganas nekiltų? O gal tiesiog geriau būtų, jei viskas išsispręstų greitai?
——————-
* Čia tik nevertėtų kreipti dėmesio į bulšitinius pasakojimus apie besiaktyvizuojančią NT rinką ar kylančias kainas. Labai smagu skelbti apie rinkos dvigubą suaktyvėjimą, lyginant su pernai metais, kai pardavimų skaičius periodui padidėja nuo 1 iki 2. Arba labai smagu kalbėti apie kylančias kainas, kai koks Andrius Užkalnis, nusipirkęs 8 kambarių butą Vilniaus Senamiestyje, mėnesinę Vilniaus NT apyvartą, o tuo pačiu ir vidutinę parduodamo buto kainą padidina kokius 3 kartus.
* Išties blokiniai namai buvo pradėti statyti dar prieš Chruščiovą, prie Stalino. Tačiau būtent prie Chruščiovo tokių namų statyba tapo neįtikėtinai masine. Ir pavadinimas šiems namams taip prigijo, kad šiais laikais chruščiovkėmis vadiname visus blokinius namus.
** Stebėkite, kaip vis skleidžia visokie veikėjai kalbas apie tai, kad būklė tų namų yra geresnė, kad jie tarnaus daug ilgiau, blablabla. Niekam nerūpi, kad tokie namai savaime gali imt byrėt, nes jei kažkas pradės juos griaut dėl byrėjimo, tai primeskite, kaip staigiai ir smarkiai tų namų kainos kris.
Rokiškis Rabinovičius rašo jūsų džiaugsmui
Aš esu jūsų numylėtas ir garbinamas žiurkėnas. Mano pagrindinis blogas - Rokiškis Rabinovičius. Galite mane susirasti ir ant kokio Google Plus, kur aš irgi esu Rokiškis Rabinovičius+.
- Web |
- Google+ |
- More Posts (1489)
Spėju kad nereikia masiškai griauti. Jeigu namas tarnaus dar trisdešimt metų, nereikia išsivaizdinti. Vat ko norėtųsi, tai masiškai atliekamos namų būklės ekspertizės. Nes šiuo metu esame šeriami gandais, bet nieko normaliai nežinome. O jeigu žmonės žinotų, kad už penkių metų namas bus avarinės būklės (griuvimo pavojus), tai ir renovacijai atsirastų pinigų. Laikančių konstrukcijų renovacijai, be abejo, o ne apšiltinimui ir langų keitimui.
Jeigu namas tokios būklės, kad jokie kontrukciniai sutvirtinimai nepagelbės, apie tai irgi norėtųsi žinoti tiksliai o ne iš gandų.
Sutinku kad tokiuose dalykuose didelis bankų suinteresuotumas. Tačiau realiai tai žmonės irgi suinteresuoti. Tik, pasikartosiu, suinteresuoti būtinų dalykų renovacija, o ne langų keitimais ir išorės tinkavimu.
Taip, dandų yra daug, o ekspertizių -- faktinis nulis. Dėl to paskui apdurnina bendrijas tų namų, kur nereikia renovuotis ir tos renovuojasi, o tų, kur išties reikia renovuotis, taip ir neperkalba.
Kur nėra faktinės informacijos, ten visada būna daug fufelio.
Blokinis namas, kuriame gyvenu pastatytas 1991.
Gal, kas žino kokia namo vidutinė gyvenimo trukmė? Namas prieš 2 metus renovuotas.
Gyvenu 63 metų statybos chruščiovkęj :), pakeitėm vamzdynus ir bendrą elektros instaliaciją ir dar kaikuriuos besidėvinčius mazgus. Šiluma šią žiemą kainavo apie 1200 litų už 54 m2, miegant su pradarytais langais. kokia renovacija gali būt ekonomiškai pateisinama?
Pasižiūrėkite, kas yra prižiūrėtojas šilumos mazgo ir kodėl jis taip kaitino, kad reikėjo langus atsidarinėti.
Tiesa, įdomu, ar 1200 už visą žiemą, ar už kurį nors mėnesį, nes skaičius nepakankamai akivaizdus savaime.
Kita vertus, čia žiūrim daugiau konstrukcijų tvirtumo užtikkrinimo klausimo.
Per visą žiemą mokėjau iki 800Lt už šildymą.
Namo vidutinės gyvavimo trukmės dydis bendru atveju yra toks pat prasmingas, kaip vidutinė temperatūra ligoninėje.
Reikia žiūrėti projektinių eksploatacijos trukmės paskaičiavimų -- jie ganėtinai teisingi turėtų būti.
Už visą sezoną, na gal pora šimtų apsirikau į vieną ar kitą pusę, bet didžiausia suma už mėnesį nesiekė ir trijų šimtų. Namą reikia prižiūrėt ir remontuot laiku ir tvarkingai. Keramzitbetonio „chruščiovkės“ gan neblogai paskaičiuotos musų klimatinei zonai, visi jų patobulinimai apklijuojant jas putplasčiu ar kitaip šiltinant tik gadina joms ir jums sveikatą. Sutvarkykit langus, užsandarinkit siūles, pakeiskit lietvamzdžius ir inžinierinius tinklus, pakeiskit stogo dangą ir dar ilgai jose ramiai gyvensit. Ir kainuos visa tai gerokai mažiau nei renovavimas, kurio naudą moksliškai įrodinėt niekas net nebandė 🙂
Ghrmz. Galvoju dabar, kokio čia modelio konkrečiau tos 1963 būtų. Nes pvz., kur naujesni blokiniai, apie 1980 metų periodo (pvz., kokia nors Šeškinė), tai daugelis jų yra neįtikėtinai šalti (panašu, kad bloga sandūrų izoliacija), nors visai tvirti ir laikyti turėtų dar ilgai. Bet vat tos visai jau senos chruščiovkės, kurios Naujamiestyje, yra gana neblogos, nors prižiūrimos dažniausiai prastai.
O vat Krasnūcha -- tai ten yra žiaurių tragedijų, kur jau dabar kai kurie namai atrodo byrantys, jau nekalbant apie tuos klaikius, į urvus panašius butus su 2 metrų aukščio lubomis ir 30cm pločio praėjimais.
Kaunas, Vilijampolė
Kiek pasižvalgiau po internetus nuotraukų, tai panašu, kad tai bus tokio pat tipo namai, kaip ir Vilniuje, Naujamiestyje stovintys. Bent jau labai panašūs atrodo.
Kiek atsimenu, sienos pas šitus pakankamai storos ir nesudaro tokio blokinio įspūdžio, kaip kitur. Ir butai, kiek teko matyti, atrodo truputį erdvesni, nei tie, kur Žirmūnuose ar Krasnūchoje.
Panasu, kad ponas R.K. nezino (ar pamirso) elementarius ekonomikos desnius, o ypac -- paklausos pasiulos.
Teigti, kad griaunant senus daugiabucius kris ir nauju daugiabuciu kaina yra nesamone, nes nugriovus puse Lietuvos nekilnojamo turto, paklausa likusiam isaugtu dvigubai (gyvent kazkur juk reikia, ar ne?)
Cia pirma.
Antra -- seni daugiabuciai neprades griuti, gelzbetonis gali stoveti kelis simtus metu be problemu (su salyga, kad yra isorinis kevalas (tinkas, ar kita fasadine medziaga) ir vanduo nebega per siules.
Taip jie yra moraliskai pasene, ir jiems ateis laikas uzleisti vieta, bet tik tada, kai bus pastatyta pakankamai nauju namu. O iki to laiko praeis dar gal 50 metu.
Ponas Tomai, aš tamstai garantuoju, kad ponas R.K. žino tuos dėsnius taip gerai, kad tamstai žandikaulis atviptų, jei tamsta sužinotumėte, iš kur ir kodėl jis taip gerai juos žino, todėl neužsiimkite projekcijomis, o pervertinkite.
Dėl paklausos-pasiūlos: pasiūlos mažėjimas gali didinti kainas tik su absoliučiai būtina sąlyga -- kad pasiūlos-paklausos dėsnis veikia. Tuo atveju, jei jis neveikia, t.y., yra burbulas (o kad burbulas yra -- tas yra faktas, kuris abejonių kelia nebent tiems, kas bando save raminti, kad jų pačių į NT sukišti pinigai yra ne veltui sukišti), tokiu atveju pasiūlos ir paklausos pokyčiai savaime yra irelevantiški.
NT atveju turime kainų stabilizaciją, paremtą užburto rato mechanizmu, tiesa, ganėtinai daug grandžių turinčiu. Tai reiškia, kad jei kainos stabilizuotos, tai normalūs poveikiai sistemai kainų negali destabilizuoti, tačiau nenormalūs poveikiai, sugriaunantys užburtą ratą, kainas destabilizuoja.
Dėl gelžbetonio -- chruščiovkės nėra pastatai, kurių konstrukcinis pagrindas yra gelžbetonis. Tai yra blokiniai pastatai be nešančio karkaso. Ir tie blokai yra toli gražu nepasižymintys dideliu atsparumu. Užtat juos po truputį jau ir pradeda griauti, netgi Rusijoje -- daugelio resursas jau seniai viršytas.
Burbulas buna tada, kai dalis paklausos buna dirbtine, t.y. dalis pirkeju perka ne del to, kad ir taip butu pirke, o del to, kad galvoja uzdirbti brangiau pardave, bijo kad veliau neipirks, bijo, kad neliks ir pan.
Visu siu priezasciu siuo metu nera. Taip, kainos stabilizavosi gan aukstame lygyje, vertinant gyventoju pajamu lygi ar nuomos kainas (isimtis didieji miestai), taciau tam yra ir grynai „lietuvisku“ priezasciu, kuriu pagrindine -- noras tureti SAVO, bet kokia kaina.
Didziuosiuose miestuose gyventoju skaicius auga, arba bent nemazeja (daugiausiai tam itakos turi atvyke studentai, kurie po studiju lieka), paklausa NK islieka didele.
Del chrusciovkiu -- esu mates kaip tokius namus griauna, tai labai stiprus statiniai (konkreciai kalbu apie blokinius , kurie pastatyti lyg lego, suvirinant jungtis palei perimetra) tai sprogmenimis tokio namo negriauna, nes jis nesugriuna lyg kortu namelis, o lupa dalimis ekskovatoriumi.
Beje kazkur internete metesi filmukas, kai po pamatu susprogdinimo toks namas virsta ant sono ir taip lieka guleti nesutrupejes.
Ponas Tomai, bandymas paaiškinti objektyvias kainas dvasinguminiais pasakojimais apie mentalitetus -- labai naivus, jau vien dėl tos priežasties, kad skirtumas tarp pirkimo ir nuomos reiškia tik tai, kad dėl mažesnės nuomos paklausos butų kainos turi būti mažesnės, nes būsto panaudojimo savikainų kritimas turi mažinti ir pardavimo kainas.
Burbulas yra ciklinis procesas. Tai reiškia, kad jo augimo priežastys tampa jo augimo pasekmėmis, kurios, savo ruožtu, vėl tampa priežastimis. Tas pats cikliškumas, pasiekus tam tikrą stabilizacijos tašką, tampa burbulo nemažėjimo priežastimis, jei neatsiranda faktorių, kurie ciklą suardytų. Lėtas kainų sumažėjimas keliom dešimtim procentų per 3-4 metus rodo, kad ciklo suardymo nebuvo.
Apie didelę NT paklausą galit pasikalbėti su kuo nors, kas tiki fantazmais. Nes objektyvi NT paklausa yra matuojama objektyviais NT pardavimais, o tai reiškia, kad esant duotosioms kainoms NT paklausa Vilniuje tėra apie 100 butų per mėnesį iš viso. Įskaitant ir senus, ir naujus, ir visiškuose lūšnynuose, ir labai prabangius, ir t.t..
Pažiūrėjus į Vilniaus NT pardavimų rinką ir tarus, kad vidutinė šeima norėtų pirkti butą kartą per 25 metus (užaugę vaikai perkasi butą sau) ir vidutinio pirkėjo šeimos dydis yra 2 žmonės (nuo viengungių iki šeimų su vaikais), normalus NT prekybos lygis turėtų siekti apie 500000/(25*2)=10000 pardavimų per metus, t.y., beveik 10 kartų daugiau, nei yra. Tai pasako viską apie situaciją.
Apie miestų gyventojus, kurie atvyksta ir dėl kurių paklausa nemažėja -- tai net nekalbant apie aukščiau esančius skaičius, yra toks faktorius: jei paklausa sparčiau nyksta aplinkui, aplinkui kainos krenta sparčiau, o tai reiškia, kad didina aplinkui esančio būsto patrauklumą, o savo ruožtu -- ir jo konkurencingumą su būstais didžiuosiuose miestuose.
BTW, man yra tekę girdėti, kad paskutiniu metu miesteliuose, esančiuose už ~30km nuo Vilniaus, seną butą galima rasti už mažiau, nei 10klt. Tai, beje, yra atstumas, kurį žmonės gali kasdien važinėti į darbą Vilniuje. Iš to irgi seka, kad kainos Vilniuje vis dar yra objektyviai spekuliacinės.
O dėl chruščiovkių neįtikėtino stiprumo ir ilgaamžiškumo, jei norite, pasiginčykite su tais, kas sugalvoja jas griauti dėl susenėjimo. Arba pasiginčykite su tais, kas jose gyvena. Čia, žinote, reikalas paprastas: koks skirtumas, kad 50 blokų tarpusavy laikosi tvirtai lyg naujai surinkti, jei 3 blokai jau atsikabinę ir visas namas persikreipinėt pradėjęs.
Dabartinis renovacijų finansavimo modelis yra visiškai nepatrauklus mažas pajamas turintiems daugiabučių gyventojams: užsikrauni finansinį įsipareigojimą, o kas mėnesį moki tiek pat, kiek ir iki renovacijos… Ir taip iki sekančios renovacijos…
Tačiau, jeigu valdžia padidintų subsidijuojamą dalį -- būtų per didelė našta visai valstybei.
Aš siūlyčiau kiek kitokį, alternatyvų finansavimo modelį: finansinį įsipareigojimą bankams galėtų prisiimti pati valdžia ar koks konsesininkas, įmokos bankams būtų dengiamos iš skirtumo, susidarančio dėl sumažėjusių šildymo išlaidų, gyventojai gi už šildymą toliau mokėtų už tiek kilovatų, kiek būtų mokėję, jei nebūtų renovacijos, ir taip iki tol, kol bus apmokėta visa renovacijos paskola. Tokio modelio pliusas būtų tas, kad nereikėtų gyventojų sutikimo renovuotis -- jiems gi joks finansinis įsipareigojimas neužkraunamas. O valdžiai apsimokėtų renovuoti pirmiausia tik tuos namus, kurie patys kiauriausi. Aišku, čia reiktų gerai įstatimiškai numatyti visus tuos kilovatų paskaičiavimus, kad po to nekiltų ginčų.
Kitas klausimas pamastymui: kodėl techniškai netvarkingų mašinų vairuoti negalimą, o techniškai netvarkingame name gyventi leidžiama?
Ateis Butkevičius -- renovuos už dyką, valstybės lėšomis!
Ce man prisiminė iš senų laikų:
Ateina genijai ir vėl išeina, ateis Butkevičius visiems laikams. (užrašas beprotnamy)
Ten apie kitą Butkevičių turėjo būti. Apie tą kitą prieš porą dešimtmečių buvo kalbama, kad anas taikęs tapti vietinio masto Luka, tik vat nepavyko, nes vos anas pradėjo judėt link savo tikslo, jį išmetė Landsbergis, absoliučiai nepakentęs jokių antidemokratiškų judesių.
Kalbama, kad tąsyk Landsbergiui buvęs pasirinkimas: arba susitaikyti su tuo, kad bus išmestas iš valdžios ir daug metų laistomas purvu, arba leisti šiokią tokią antidemokratiją. Landsbergis pasirinko demokratiją.
Gerbiamas R. Rabinovičius pavarė absoliučią kolchoznikų ir draugovininkų lygio propogandą, populiariai aiškinančią, kad renovacijos reikia tik bankams. Neva, beatodairiškai dalindami paskolas chruščiovkėms įsigyti, anie ne tik, kad neapskaičiavo NT vertės kitimo, bet ir nežinojo sukelsiantys ekonominę krizę. Tipo, nekompetentingi finansininkai per daugiabučių renovaciją bando pasotinti savo godumą…
Tas atrodo kaip tiesa, jeigu nepaisysime būsto savininkų interesų. Faktas, kad sovietinėms griuvenoms vis labiau reikia remonto, bet pinigų tam žmonės skirti nenori. Namai griūva, todėl norintiems bent kiek tvarkingiau gyventi, tenka kratyti piniginę irba skolintis. Faktas, kad pagal Jessica programą garantuojamomis 5 proc. palūkanomis renovacijai galėsime pasiskolinti tik iki kitų metų, o vėliau namai dar labiau dėvėsis, pinigų trūks, o skolinimasis brangs.
Ar remontuoti seną namą, ar žiemai įsigyti šiltesnį rūbą -- tesprendžia kiekvienas savaip! Dėl to, kad, neva, trūksta informacijos apie renovaciją, irgi verta bizūno -- savo namo būkle rūpinkitės pas bendrijos pirmininką ar administratorių, jei nesate kokie beraščiai kampininkai. Griuvenų padėtį ir remonto darbus apspręskite s u BUPA ar banko konsultantais, o kitą dalį tiesos skaitykite če: ž http://puslapiai.popo.lt/2011/10/renovacija-gazprom-ikaite/
na, butai, kurie statyti po 85+/-, manau, issilaikys ilgiau nei nauji. grynas pavyzdys- pasilaiciai/perkunkiemis. vat kai po 20 metu baigs moket paskolas uz butus tame vilniaus gale, manau tinkami eksplotacijai bus tik blokiniai
Jo, su kai kuriais naujais pastatais yra labai daug abejonių. Kokiais 2006 vienas pažįstamas nusipirko kažkur naują butą be apdailos, pasamdė darbininkus, tai tie, bekaldami vinį į sieną, netyčia pramušė skylę į lauką -- pasirodo, viskas dengta kažkokiu neaiškiu kartonu, o tikrų sienų kaip ir nėra.
Kiek aš suprantu (nedaug) apie blokinius namus. Jie yra surinkti iš gelžbetoninių blokų. Gelžbetoninis blokas yra pagamintas apliejant plieno armatūrą betonu tam tikroje formoje. Namas yra surenkamas sudėliojant blokus kaip kortas kortų namelyje. Armatūra blokų kampuose yra suvirinama. Plyšiai užtinkuojami.
Bėgant metams blokus veikia drėgmė ir šaltis. Drėgmė prasiskverbia į armatūros suvirinimo vietas ir jos pradeda rudyti. Be to vanduo geriasi ir į išorinį bloko paviršių per kapiliarus. Jam užšalus ledas plečiasi ir atsiranda mikroskopiniai įtrūkimai. Užšalus pakartotinai tie įtrūkimai didėja. Statybinės medžiagos turi tokį atributą, kaip užšalimo-atšilimo ciklų skaičius, kurį gali atlaikyti.
Iš esmės namas nesugrius tol, kol galutinai nesurūdys suvirinimo vietos arba kol blokai nesutrūkinės tiek, kad nebeatlaikys spaudimo. Pirmuoju atveju galima atidaužyti visus kampus ir pervirinti iš naujo. Antruoju, jau nieko nepadarysi.
Taigi renovacija ir yra, apklijavimas drėgmei nelaidžiom medžiagom. Vanduo nebepatenka į bloko vidų. Ardantys procesai sustoja. Namas kaip ir užkonservuojamas. Metalas neberūdija, o betonas su amžiumi darosi tik tvirtesnis. Negaliu sugalvoti priežasties, kodėl toks namas turėtų sugriūti. Pavargs metalas? Pasakymas, kad jie buvo suprojektuoti stovėti tiek ir tiek metų yra nesamoningas. Pasakykit kodėl neturėtų stovėti tinkamai renovuotas namas, kas gali jam nutikti?
Taigi, vat jei renovuos, tai ir stovės. O jei nerenovuos -- tai ir nestovės.
„Atsimenate kas nors kokius gal 1998 ar kokius ten metus, kai butą Vilniuje galima buvo nusipirkti už kokius 20 tūkstančių litų? Vat toksai yra NT kainų kritimo potencialas (pridėkim dar tai, kad nuo tų laikų butų poreikis smarkiai sumažėjo, nes naujų namų dabar gerokai daugiau, o žmonių – gerokai mažiau).“
Skiedžiate, ponas, kaip Trockis. 1998 m. prasidėjo Rusijos krizė, kas sąlygojo pinigėlių vertėjimą ir NT pabrangimą. Tais metais kaip tik tėvai pardavė nebaigtą statyti namą prie Vilniaus ir pirko butą Vilniuje. Suma buvo labai jau panaši į dabartinę tokio turto vertę. Kainos kiek pakrito apie 2000, tačiau, palyginus tuometines algas(1000 litų per mėnesį buvo labai puiku) ir pagrindinių prekių kainas su dabartinėmis (nuo 2000 iki 2010 m. dujos pabrango tris kartus), aiškiai matosi, kad NT Vilniuje pagal kainą yra gerokai prieinamesnis nei tada.
Dėl butų poreikio tai irgi nelabai sutikčiau. Formaliai Vilniuje gyventojų nuo sovietmečio sumažėjo apie 30 tūkst. (Rygoje -- apie 300 tūkst). Tačiau prie sovietų deklaruota gyvenamoji vieta iš esmės reiškė faktinę gyvenamąją vietą, tuo tarpu šiuo metu Vilniuje faktiškai gyvena ne vienas tūkstantis Salantuose ar Ambražiškėje gyvenamąją vietą deklaravusių žmonių. Tačiau gyvenamojo ploto poreikis visada buvo didesnis nei pajėgumai (atgavus nepriklausomybę pastatų būstų skaičius, palyginus su chruščiovkių, yra katino ašaros). Tai įrodo ir vidutiniškai vienam gyventojui tenkančio ploto skaičius, kuris yra gerokai mažesnis nei tankiau apgyvendintose Vakarų Europos valstybėse.
Taigi, vienintelis faktorius, kuris gali mažinti didelio ploto chruščiovkių kainas -- tolesnis šildymo kainų didėjimas.
Žinote, apie 2000 ar tai 2001 vienas pažįstamas bandė pardavinėti butą kažkur Viršuliškėse. Tai tam, kad sužinotų orientacinę pardavimo kainą, aiškinosi, už kiek butą galima nusipirkti. Pervertęs krūvas skelbimų, atrado, kad vieno kambario butą galima rasti už 18 tūkstančių. O dviejų kambarių -- už 24 tūkstančius. Bet saviškį dviejų kambarių butą galų gale pardavė berods už 40 tūkstančių -- tuo metu kaip tik jau prasidėjo kainų kilimas. Paskui kažkiek graužėsi, nes dar po kelerių metų tokių pat butų kainos jau viršijo 100 tūkstančių litų.
Taigi, gali būti, kad truputį su datomis netiksliai pataikiau, bet tas kainų skirtumas tarp 1998 ir 2000 nebuvo kartais skaičiuojamas.
Kita vertus, dėl to esą ploto trūkumo -- lyginti reikia ne plotais, o vienetais. Butų plotas -- tai kokybinis matas, tenkantis vienetui. Ploto bendru atveju negali pasididinti ar susimažinti.
Tikrai, kartais skirtis negali. Labai kruopščiai neieškojau, bet kai ką radau čia:
http://verslas.delfi.lt/archive/article.php?id=1296783
„labiausiai šiuo metu išlošia statybos bendrovės, galinčios pasiūlyti ne itin brangius, 60-140 tūkst. Lt kainuojančius butus. „Naujos statybos butų kainos, palyginti su 2001-ųjų metų kainomis, taip pat pakilo apie 5-7 proc.“
Sakyčiau, 60klt už naują nebrangų butą esant normaliai rinkos situacijai atitiktų kokius 20-30klt už seną butą gerai papuvusioje chruščiovkėje, esančioje miesto pakrašty.
O 2002 metų 5-7 procentų pakilimas buvo daugiau infliaciją kompensuojanti kainų korekcija. Aukščiau minėta Rusijos krizė man rodos kainas buvo kuriam laikui pakračiusi aukštyn-žemyn po porą dešimčių procentų per metus. Bet vat po lito perrišimo nuo dolerio prie euro ir prasidėjo visas staigus burbulas, kuris iki šiol dar nesibaigė.
Beje, turiu prašymą -- jei nesunku, būkite malonus atsakinėti į komentarus, paspausdamas „Atsakyti“ išsyk po komentaru, nes kitaip gaunasi atsakymas į visą straipsnį, o ne į komentarą, tai paskui, jei diskusija vystosi, tai susigaudyti darosi neįmanoma.
Aš manau, kad tikslingiau būtų vertinti vieno segmento seną ir naują statybą ir jau iš savo paties patirties galiu pasakyti, kad tuo metu ji skyrėsi nelabai žymiai. Nesu NT ekspertas, tad tiksliai to fenomeno paaiškinti negaliu. Gal taip pasireiškė didėjanti būsto paklausa, gal dėl tuo metu sąlyginai nedidelių šildymo kainų ir tt. O chruščiovkės miesto pakraštyje sąvininku ir dabar galite tapti už 25 -- 30 tūkst. Įveskite kokiam NT portale atitinkamą užklausą ir gausite ne vieną intriguojantį pasiūlymą Naujininkuose, Vileikoje ar kitame panašiame neiborhude.
Taip pereiname prie burbulo sprogimo, kuris, mano nuomone, daugelyje segmentų tikrai sprogo ir kainos yra 2004-2005 m. lygio, kas, įvertinus infliaciją ir niekaip nesprogstančius energijos išteklių burbulus, yra visai padoru. Burbulas nesprogo gyvenamosios paskirties sklypų rinkoje ir to priežastis labai paprasta -- žemės reikalais užsiimančių institucijų biurokratija. Dar yra prestižinis segmentas, kur galioja savos taisyklės.
Tiesa, dėl chruščiovkių griovimo. Kad jas griauti, reikalinga sveika NT rinka. Net jei kokia chruščiovkė bus pripažinta avarine, jos niekas negriaus, nes griovimas kainuoja ir gana nemažai. NT vystytojas šio projekto imsis tik tuo atveju, jei tikėsis ką nors pastatyti chruščiovkės vietoje ir gauti pelną.
Ponas Kraugi, ar jūs žinote, kur yra Naujininkai, jei tamstai atrodo, kad tai yra miesto pakraštys? Šiaip jau ten kainos skiriasi ne dėl to, kad pakraštys, o dėl to, kad vieta labai specifinė. Panašiai, kaip ir Naujoje Vilnioje. Skirtingai nuo kokių nors Viršuliškių.
2005 kainos nėra normalios. Tai jau išsipūtimo periodas, lyginti su šitomis nereikia.
O dėl griovimo -- pripažinus avarine, iškeldinimas, o kita vertus, jei jinai jau griūna -- tai reiškia, kad joje esančių butų pardavimo kaina yra objektyviai nulinė. Su rinkos sveikumu tai nėra susiję.
Griovimo darbai kainuoja labai pigiai, lyginant su statybos darbais. Klausimas tik toks, ar kas nors toje pat vietoje norės statyti naują namą, esant dabartinei situacijai. O vat čia jau klausimas yra netiesinis ir atsakymo bendru atveju duoti negalime.
Puikiai žinau kur yra Naujininkai ir puikiai žinau, kad tai nemažą teritoriją užimantis rajonas. Ir ta jų vieta, kur gali būstą įsigyti už 25 tūkst. yra pakraštys, nes už jų prasideda gamyklos ir Salininkų sodai. Dėl specifiškumo, tai atstumas iki centro ir buvo viena iš priežasčių, kodėl tie rajonai taip ir liko specifiniai, kai tuo tarpu kitų statusas pasikeitė (prie sovietų Užupis tikriausiai buvo dar specifiškesnis nei tolimesnis Naujininkų galas).
2005 sausio ir gruodžio kainos skiriasi apie 30proc. Pirmu atveju jos nėra per daug išpūstos. Beje, o kokia kaina už kvadratą jums nėra išpūsta?
Aš nelyginu griovimo su statyba. Aš sakau, kad griovimas sąlyginai daug padidina bendrą objekto sąmatą.
Tai jei tas pakraštys, tai tenai jau visai kažkoks taboras. Ten daugelio ir už dyką neįkalbėtum gyvent. O specifiškumas liko todėl, kad niekas nusikaltėlių tenai nebaidė. Kita vertus, čia galim ir nesigilinti, nes visgi žiūrime normos, o ne nenormalumų.
Kainos išpūstumas/neišpūstumas būna skaičiuojamas ne pagal kvadratus, o pagal parduodamus vienetus. Kiek atsimenu, tai yra 5-7 metų atitinkamo buto nuomos kanos pagal vieną metodą, ir berods 1-2 metų atlyginimo medianos vidutiniam butui pagal kitą metodą. Nei vienas nei kitas skaičiavimas kol kas neduoda priartėjimo prie esamos situacijos.
Pilnai pritariu, kad kol kas NT kainų burbulas dar niekur nedingo.
Dar galima bandyt skaičiuoti pagal savikainą, bet aišku ne pagal burbulinę savikainą, o perskaičiuoti kiek paprastai normaliose (neburbulo) šalyse statybininkų algos skiriasi nuo vidutinės algos, kiek kainuoja statybinės medžiagos kitų prekių kontekste, kokios paprastai buna NT statybų pelno maržos ir pan.
Taip perskaičiuoti gan sudėtinga, žinoma, bet manau įmanoma.
Pagal savikainą banėm kadaise skaičiuot -- irgi apie trejetą kartų gaunasi išpūtimas. Tiesa, išsipučia per nematomus kaštus -- neadekvačias sąnaudas dėl nekokybės ir su ja susijusių faktorių (baudos, įmonių perorganizavimai, etc.).
Pingback: NT įmonių gelbėjimas per žemės įsigijimo ribojimus « Rokiškis