Tag Archives: renovacija

NT renovacija ir bankų gelbėjimas

Chruščiovkė

Visa posovietinė erdvė pilna klaikių blokinių namų, kurių sienose gyvena tarakonai ir pelės. Lietuva niekada nebus graži, kol joje bus krūvos šitų šlykščianamių.

Vat čia jums sąmokslų teorijų kašikėlin toksai pamąstymas, kurį gavau sykį iš pono R.K., katrą jau esu jums minėjęs kadaise. Jis tarpais vis mesteli velniškai įdomių minčių. Ir vat čia – tokia mintis apie kai kuriuos stambesnio masto faktorius, kurių dauguma nepastebi, nes kaip žinia, kai medžių daug, tai per juos dažnai nesimato miško.

Imkim nesigilindami už faktą, kad vidutinė butų kaina Vilniuje krizės pradžioje buvo išpūsta gal net 5 kartus (berods esu tai kadaise rašęs – tas skaičius gaunasi, ir skaičiuojant iš nuomos atsipirkimo, ir skaičiuojant iš potencialių pirkėjų pajamų bazės – metodai pasaulyje gana atidirbti ir realistinius dydžius duodantys). Dabar tas išpūtimas yra gerokai kritęs, sakykim, iki kokių 3 kartų. Bet kritimas sustojo, kažkaip netgi stebėtinai keistai*.

O vat čia ir žiūrėkim į tokį dalyką: koksai butų ūkis Lietuvoje ir ypač didesniuose miestuose, pvz., Vilniuje? Ogi fufelinis. Chruščiovkės**, kurias reikia masiškai griaut, bet kurių niekas nesiruošia griaut, nes nesiruošia ir viskas. Ir negriaus. Tačiau kai jų atitarnavimas jau artėja prie ribos, tai gaunasi taip, kad niekas jų nenori pirkti jau ir dabar. Ir juo labiau ateity. Ir joksai bankas nenorės padenginėti paskolų tais butais, kurių projektinio tarnavimo laiko kai kuriems namams teliko kokie 10 ar 20 metų***, t.y., kur paskolos gale tas namas gali būti imtas ir nugriautas.

Iš to seka, kad visokių chruščiovkių ir kitokių blokinių butų kainos, kurios jau dabar krito labiau, nei bet kokių kitų, kris dar labiau. Ir kris dargi taip, kad maža nepasirodys niekam. O tuo tarpu bankų paskolų grąžinimo periodai tokių butų pirkėjams tiktai mažės, kas reiškia, jog perkant butą chruščiovkėje, reiks mokėti didesnį mėnesinį mokestį bankui, nei perkant butą naujame name. Tai dar smarkiau mažins tokių senų butų poreikį, o tuo pačiu – ir jų kainas.

Chruščiovkės ir panašūs blokiniai namai jau baigia atitarnaut. Jų yra begalės. Ir jų kainų kritimas gali nusitempti butų kainas į tokį dugną, kuris bus duobė, net lyginant su neišpūstomis NT kainomis. Atsimenate kas nors kokius gal 1998 ar kokius ten metus, kai butą Vilniuje galima buvo nusipirkti už kokius 20 tūkstančių litų? Vat toksai yra NT kainų kritimo potencialas (pridėkim dar tai, kad nuo tų laikų butų poreikis smarkiai sumažėjo, nes naujų namų dabar gerokai daugiau, o žmonių – gerokai mažiau).

O toksai kritimo potencialas reiškia, kad bankams gali pareiti blogos dienos, nes paskolas dengiančio NT vertė gali nukristi tiek, kad pas juos teliks nelikvidžių paskolų paketai su nelikvidžiu NT.

Taigi, ką reikia daryti, kad bankams neateitų blogos dienos? Ogi daryti kuo platesnę senų namų renovaciją, kad tos kainos nekristų, o tarnavimo laikas prasitęstų. Tokia renovacija turėtų išgelbėti ne tik bankus, bet ir prastai gyvenančias NT kompanijas (kad tos turėtų darbo), ir netgi naujesnio NT savininkus. Pastariesiems chroščiovkių kainų kritimas reiškia naujų butų kainų kritimą.

Turint omeny, kad jau ir taip NT segmentas yra prastoje padėtyje, o dėl tragiško projektų valdymo jų savikainos yra porą kartų didesnės, nei gali būti, o dar gręsia NT mokesčiai, kurie savaime skatintų ne laikyti NT iki geresnių laikų, o greičiau parduoti, o tai, savo ruožtu, skatintų staigų kainų normalizavimąsi, tai čia turim tokį balaganą, kad nauja vietinė krizė gali bumptelt staiga ir įspūdingai.

O dabar užduokime sau klausimą, ar valdžia turi tiek pinigų, kad renovacijas galėtų vykdyti pakankamai sparčiai, kad balaganas nekiltų? O gal tiesiog geriau būtų, jei viskas išsispręstų greitai?

 

——————-

* Čia tik nevertėtų kreipti dėmesio į bulšitinius pasakojimus apie besiaktyvizuojančią NT rinką ar kylančias kainas. Labai smagu skelbti apie rinkos dvigubą suaktyvėjimą, lyginant su pernai metais, kai pardavimų skaičius periodui padidėja nuo 1 iki 2. Arba labai smagu kalbėti apie kylančias kainas, kai koks Andrius Užkalnis, nusipirkęs 8 kambarių butą Vilniaus Senamiestyje, mėnesinę Vilniaus NT apyvartą, o tuo pačiu ir vidutinę parduodamo buto kainą padidina kokius 3 kartus.

* Išties blokiniai namai buvo pradėti statyti dar prieš Chruščiovą, prie Stalino. Tačiau būtent prie Chruščiovo tokių namų statyba tapo neįtikėtinai masine. Ir pavadinimas šiems namams taip prigijo, kad šiais laikais chruščiovkėmis vadiname visus blokinius namus.

** Stebėkite, kaip vis skleidžia visokie veikėjai kalbas apie tai, kad būklė tų namų yra geresnė, kad jie tarnaus daug ilgiau, blablabla. Niekam nerūpi, kad tokie namai savaime gali imt byrėt, nes jei kažkas pradės juos griaut dėl byrėjimo, tai primeskite, kaip staigiai ir smarkiai tų namų kainos kris.

Šildymo kainos po renovacijos

Aš ne kartą rašiau apie daugiabučių gyvenamųjų namų renovacijos atsiperkamumą bei tai, kur dingsta pinigai. Pagrindiniai dalykai, į kuriuos verta atkreipti dėmesį – labai paprasti: didžiulė dalis šilumos prarandama vamzdynuose (turint omeny, kad kaina skaičiuojama pagal išlaidas kurui, o tada pridedamas konkretus procentas šilumenininkams, tai pastarieji yra suinteresuoti kiauromis magistralėmis), o šilumos kainos linkusios kilti netgi tada, kai stebėtinai nukrenta dujų kainos, t.y., renovacija bendru atveju nežada tiek daug gėrio, kaip kartais bandoma parodyti. Dėl to dar prieš kokį pusmetį esu išdėjęs renovacijas į šuns dienas. Bet puikių atvejų būna. Būna, kad išties galim tarti, jog renovacija atsipirko.

Chruščiovinis daugiabutis namas Žirmūnuose iki renovacijos ir po jos

Šita neochruščiovkė (tikresnės chruščiovkės - Krasnūchoje) buvo klaikus daiktas, jos buvo baisios, kaip griuvėsiai. Tie, kas tokius namus matėte, tie žinote. Taigi, pasidarė chruščiovkė graži ir štai jums rezultatas - šildymo kainos nukrito iki stebuklingai juokingų.

Kita vertus, būna ir velniškai sėkmingų atvejų. Štai mano friendas A.K. (nežinau, ar galima skelbti, tai neskelbiu, taip pat ir nesakau, kur tiksliai tas namas) iš Google+ pateikė nuostabų atvejį. Apie tą Žirmūnuose esantį namą jau esu ir anksčiau girdėjęs, kaip apie stebuklą, o čia jums faktas: 2011 Sausio šildymo sąskaita – vos 151 litas. Netikite? Štai jums kvito nuotrauka:

Šildymo sąskaita renovuotoje chruščiovkėje

Taip, čia tokia sąskaita už šildymą - vos pusantro šimto litų. Šis skaičius kalba už save, čia net jokių klausimų uždavinėt nereikia apie tai, kiek žmonės mokėjo už šilumą iki tol.

Štai tokie skaičiai – pusantro šimto litų už vieną šalčiausių (arba gal ir išvis šalčiausią) metų mėnesių 2 kambarių butui: po renovacijos jis eikvoja vos 10-12kW kvadratiniam metrui. Aišku, giliau pakapsčius po skaičius, detalių čia atsiranda ir daugiau, kurios visgi apmažina pirmą susižavėjimą stebuklu: butui tenkančios renovacijos išlaidos buvo apie 15000 litų, o šilumos mazgas buvo pilnai renovuotas gerokai anksčiau – dar prieš 8 metus. Po namo apšiltinimo šilumos sąnaudos sumažėjo maždaug 50 procentų.

Štai čia galim pabandyti grubiai aproksimuoti atsipirkimo laiką, neskaičiuojant katilinės ar šilumos mazgo išlaidų: padarykim optimistinę prielaidą, kad jei sutaupyta pusė sumos Sausį, tai sudaro 150 litų, o kitiems mėnesiams tenka irgi dar po 150 litų. Imkim 6 mėnesius šildymo – tai reikš 6*150=900 litų per metus. Atsipirkimo laikas gausis 15000/900=~17 metų. Čia jei būsim optimistai ir užmiršim apie tai, kad pinigai visgi įšaldyti. Jei realistiškiau bandysim įvertinti, tai gausis kokie 25 metai. Visgi tai yra priimtinas laikotarpis, kuris reiškia, kad renovuotis verta.

Kita vertus, minėtasis namas garsus ir savo šilumos mazgu: jis yra kompiuterizuotas, automatiškai reguliuoja šilumą priklausomai nuo oro, tad ne tik turi itin aukštą naudingumo koeficientą, atiduodant šilumą į namo radiatorius (gandai sako, kad kai kurie sovietiniai mazgai teatiduoda vos penktadalį), bet ir šildo lygiai tiek, kiek reikia. Tai reiškia, kad neteks šalti, bandant sutaupyti papildomus kelis centus per dieną, kita vertus, nebus prikaitinama nei į tvorą, nei į mietą. Dabar vėl galim paaproksimuoti: tarus, kad 50 procentų sutaupymas reikštų ~300 litų per mėnesį be apšiltinimo, o visai niekaip nerenovuotas namas duotų ~800 litų sąskaitą šildymui (arba gal net ir daugiau), gauname, kad šilumos mazgo atnaujinimas čia sutaupo ~500 litų kiekvieną šaltą žiemos mėnesį. Deja, šilumos mazgo renovacijos išlaidų aš jums čia nepasakysiu, bet spėju, kad tasai mazgas per 8 metus jau atsipirko.

Labai panašius pat rezultatus rodo ir kiti daugiabučių renovacijos atvejai: esminis šilumos praradimų taškas daugiabučiuose namuose – tai vieta, kur šilumos tiekėjas švaisto šilumą, prieš ją atiduodant namo gyventojams. Būtent šilumos mazgas ir atsiperka greičiausiai. Kokie praktiniai patarimai čia gali būti daugiabučių namų gyventojams? Ogi elementarūs: norite sutaupyti šilumos – pirmiausiai perimkite katilinę į savo rankas. Jei turite kietą bendrijos pirmininką, jūs galite tai padaryti ir sutaupyti labai nemažai.